Sur le site d’une manufacture de tabac fermée en 2019, la Nordstad luxembourgeoise accueille un nouveau quartier de bureaux et de commerces.

Éviter les reprises dans les projets à forte densité technique

Jürgen Primm est directeur général de Landimmo Real Estate. Il décrit un bâtiment avec énormément d’installations techniques à suivre : « Nous avons un grand projet à Ettelbruck avec beaucoup de lots techniques répartis sur plusieurs étages, y compris les sous-sols. »

Sur un projet de cette taille, la maquette est coordonnée ; la vraie question est de savoir si le bâtiment la respecte. Comme le dit Primm, « le défi consiste à vérifier clairement si ce qui est en cours d’installation sur le chantier correspond toujours à ce qui avait été prévu à l’origine ». C’est précisément ce contrôle que l’équipe voulait pouvoir réaliser là où le travail se fait : GAMMA AR s’est révélé « un très bon outil pour l’évaluer directement sur site ».

Voir sur site ce qui a été conçu en 3D

Jil Arend pilote le projet pour Landimmo. L’outil est arrivé par le BIM manager : « Quand notre BIM manager, Drees & Sommer, nous a présenté GAMMA AR, il m’est vite apparu que ce serait un excellent complément pour notre équipe. »

Ce qui l’a séduite, c’est de boucler la boucle entre la maquette et le bâtiment. L’objectif est de « voir simplement si ce que nous concevons en 3D, et ce que nous voyons sur les plans, correspond vraiment à ce que nous trouvons ici sur le chantier ».

Ce contrôle ne sert pas qu’au maître d’ouvrage. C’est « un excellent outil pour nous, tout simplement pour donner à nos concepteurs et à nos entreprises la possibilité de voir si tout se passe comme prévu sur le chantier et si l’on construit conformément aux plans ». Concepteurs, entreprises et maître d’ouvrage regardent la même superposition dans la même pièce.

Projeter la surface prévue dans une pièce à moitié terminée montre immédiatement si l’existant correspond à la maquette ou si, comme le dit Primm, « il manque encore un tuyau là-bas au fond ». Son verdict sur cette façon de travailler : « J’ai trouvé ça très, très efficace. »

Une coordination basée sur la maquette, jusqu’aux plans d’exécution

Des modifications de plans documentées en retour directement

La conception continue d’évoluer pendant que le bâtiment s’élève. « Pendant les études, il y a aussi parfois des ajustements, où certains éléments ne sont plus nécessaires parce que d’autres solutions ont été trouvées », note Primm. Traditionnellement, ces décisions circulent lentement et le chantier les découvre tard.

Ici, l’information circule avec la maquette. Les modifications « pouvaient être transmises très rapidement aux entreprises dans l’outil GAMMA AR » et, tout aussi important, les échanges vont dans les deux sens, « de sorte que les modifications de plans pouvaient aussi être documentées en retour directement ».

Le temps gagné se voit là où les corps d’état se rencontrent : « Nous gagnons ainsi beaucoup de temps sur le chantier et beaucoup d’efficacité aux interfaces. »

De l’écriture illisible au quasi temps réel

Comparé à la façon dont se faisaient autrefois les contrôles de chantier, la différence est facile à imaginer. « Avant, on parcourait simplement la zone avec un plan, des marqueurs et une écriture illisible », se souvient Primm. La tablette a été un progrès, mais pas une solution : « l’étape suivante, c’était l’iPad, mais il fallait toujours tout envoyer par e-mail ou via une plateforme. »

Le constat est désormais établi et partagé sur place : « Maintenant, c’est presque en temps réel, et très, très visuel. Chacun peut ainsi se représenter dans quelle mesure la conception a réellement été mise en œuvre. C’est tout simplement beaucoup plus facile à appréhender. »

Au moment de l’entretien, l’outil était utilisé par les architectes et par Landimmo en tant que propriétaire. La prochaine étape consiste à le mettre entre les mains de ceux qui réalisent les travaux, « les entreprises, et en particulier les entreprises de lots techniques ».

Vers un jumeau numérique pour l’exploitation du bâtiment

Comparer l’exécuté au prévu est payant pendant la construction, et l’est à nouveau une fois le bâtiment en exploitation. Chaque contrôle qui confirme que la maquette correspond à la réalité permet de garder la maquette exploitable au-delà de la livraison, et c’est précisément l’objectif de Landimmo.

Comme le décrit Poss, cette approche « donne à notre client, Landimmo, la possibilité de remettre la maquette du bâtiment sous forme de jumeau numérique au futur exploitant et aux futurs utilisateurs. Nous pouvons ainsi garantir la qualité de l’exploitation du bâtiment. »

Pour un bâtiment de 19 000 mètres carrés avec deux niveaux techniques en sous-sol, exploité pendant des décennies, une maquette vérifiée fait partie de ce qui est livré, et non un sous-produit de la construction.

À propos du projet

Ettelbruck ONE, Ettelbruck, Luxembourg. Promoteur : Landimmo Real Estate, membre du groupe Landewyck. Architecte : BFF Architectes. Gestion de projet et BIM management : Drees & Sommer. Ingénierie : Jean Schmit Engineering, Schroeder et Associés. Paysage : Areal Landscape Architecture. Construit sur le site de l’ancienne manufacture de tabac Heintz van Landewyck, démantelée après sa fermeture en 2019, sur un hectare, en construction depuis 2022. 19 000 mètres carrés de surface brute répartis sur deux bâtiments de quatre et sept étages, avec des commerces au rez-de-chaussée, deux niveaux souterrains abritant les locaux techniques et environ 300 places de stationnement, et une capacité d’accueil allant jusqu’à 600 personnes. Certification : BREEAM. Livraison fin 2026.

En savoir plus sur le projet ici.

Les personnes de cette histoire

Jürgen Primm est directeur général de Landimmo Real Estate, la société immobilière du groupe Landewyck, l’une des plus anciennes entreprises familiales du Luxembourg, fondée en 1847.

Jil Arend est cheffe de projet chez Landimmo pour Ettelbruck ONE.

Philip Poss travaille pour Drees & Sommer au Luxembourg et accompagne Ettelbruck ONE en BIM management pour Landimmo depuis la phase de conception.