Op het terrein van een in 2019 gesloten tabaksfabriek krijgt de Luxemburgse Nordstad een nieuwe kantoor- en winkelwijk.

Herstelwerk voorkomen in installatie-intensieve projecten

Jürgen Primm is directeur van Landimmo Real Estate. Hij beschrijft een gebouw met enorm veel installatietechniek om in de gaten te houden: “We hebben een groot project in Ettelbruck met veel installaties, verspreid over meerdere verdiepingen, inclusief de kelderlagen.”

Bij een project van die omvang is het model gecoördineerd; de open vraag is of het gebouw het volgt. Zoals Primm het zegt: “de uitdaging is om duidelijk te controleren of wat er nu op de bouwplaats wordt geïnstalleerd nog overeenkomt met wat oorspronkelijk gepland was.” Precies die controle wilde het team kunnen doen waar het werk gebeurt: GAMMA AR was “een heel goed hulpmiddel om dat direct op de bouwplaats te beoordelen.”

Op de bouwplaats zien wat in 3D is ontworpen

Jil Arend leidt het project voor Landimmo. De tool kwam binnen via de BIM-manager: “Toen onze BIM-manager, Drees & Sommer, GAMMA AR aan ons presenteerde, werd me al snel duidelijk dat dit een geweldige aanvulling voor ons team zou zijn.”

Wat haar aansprak, was het sluiten van de cirkel tussen model en gebouw. Het gaat erom “gewoon te zien of wat we in 3D ontwerpen, en op de tekeningen zien, echt is wat we hier op de bouwplaats aantreffen.”

Die controle is niet alleen bedoeld voor de opdrachtgever. Het is “een geweldig hulpmiddel voor ons, gewoon om onze ontwerpers en ook onze aannemers de kans te geven te zien of alles op de bouwplaats gaat zoals het hoort en volgens plan wordt gebouwd.” Ontwerpers, aannemers en opdrachtgever kijken naar dezelfde overlay in dezelfde ruimte.

Door het geplande oppervlak in een half afgebouwde ruimte te projecteren, zie je meteen of wat er staat overeenkomt met het model of dat, zoals Primm het zegt, “daar achterin nog een leiding ontbreekt.” Zijn oordeel over deze manier van werken: “Dat vond ik heel, heel efficiënt.”

Modelgebaseerde coördinatie, tot in de montageplanning

Planwijzigingen direct teruggedocumenteerd

Het ontwerp blijft in beweging terwijl een gebouw verrijst. “Tijdens de planning zijn er soms ook aanpassingen, waarbij dingen niet meer nodig zijn omdat er andere oplossingen zijn gevonden”, merkt Primm op. Vroeger reisden zulke beslissingen langzaam en hoorde de bouwplaats het pas laat.

Hier beweegt de informatie mee met het model. Wijzigingen “konden heel snel binnen de GAMMA AR-tool aan de aannemers worden doorgegeven”, en minstens zo belangrijk: het verkeer gaat in twee richtingen, “zodat planwijzigingen ook direct teruggedocumenteerd konden worden.”

De tijdwinst zie je waar de disciplines elkaar raken: “Daardoor winnen we veel tijd op de bouwplaats en veel efficiëntie op de raakvlakken.”

Van onleesbaar handschrift naar bijna realtime

Vergeleken met hoe controles op de bouwplaats vroeger verliepen, is het verschil makkelijk voor te stellen. “Vroeger liep je gewoon door het gebied met een tekening, markers en onleesbaar handschrift”, herinnert Primm zich. De tablet was een verbetering, maar geen oplossing: “de volgende stap was de iPad, maar die moest nog steeds altijd per e-mail of via een platform worden verstuurd.”

Nu wordt de vastlegging ter plekke gemaakt en gedeeld: “Nu is het bijna realtime, en heel, heel visueel. Zo kan iedereen zich voorstellen hoe ver het ontwerp daadwerkelijk is uitgevoerd. Het is gewoon veel tastbaarder.”

Ten tijde van het interview werd de tool gebruikt door de architecten en door Landimmo zelf als eigenaar. De volgende stap is om hem in handen te geven van de mensen die het werk uitvoeren: “de aannemers, en vooral de installateurs.”

Op weg naar een digital twin voor het gebouwbeheer

Het gebouwde toetsen aan het geplande loont tijdens de bouw, en het loont opnieuw zodra het gebouw in gebruik is. Elke controle die bevestigt dat het model overeenkomt met de werkelijkheid, houdt het model ook na de oplevering bruikbaar, en daar werkt Landimmo naartoe.

Zoals Poss het omschrijft, geeft deze aanpak “onze klant, Landimmo, de mogelijkheid om het gebouwmodel als digital twin over te dragen aan de toekomstige beheerder en gebruiker van het gebouw. Zo kunnen we de kwaliteit van het gebouwbeheer waarborgen.”

Voor een gebouw van 19.000 vierkante meter met twee technische kelderlagen dat decennialang in gebruik zal zijn, is een gecontroleerd model onderdeel van wat wordt opgeleverd, geen bijproduct van de bouw.

Over het project

Ettelbruck ONE, Ettelbruck, Luxemburg. Ontwikkelaar: Landimmo Real Estate, onderdeel van de Landewyck Group. Architect: BFF Architectes. Projectmanagement en BIM-management: Drees & Sommer. Engineering: Jean Schmit Engineering, Schroeder et Associés. Landschap: Areal Landscape Architecture. Gebouwd op het terrein van de voormalige tabaksfabriek Heintz van Landewyck, ontmanteld na de sluiting in 2019; één hectare, in aanbouw sinds 2022. 19.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak verdeeld over twee bouwdelen van vier en zeven verdiepingen, met winkels op de begane grond, twee ondergrondse lagen met technische ruimtes en circa 300 parkeerplaatsen, en ruimte voor maximaal 600 mensen. Certificering: BREEAM. Gereed voor ingebruikname eind 2026.

Lees hier meer over het project.

De mensen in dit verhaal

Jürgen Primm is directeur van Landimmo Real Estate, het vastgoedbedrijf van de Landewyck Group, een van de oudste familiebedrijven van Luxemburg, opgericht in 1847.

Jil Arend is projectleider bij Landimmo voor Ettelbruck ONE.

Philip Poss werkt voor Drees & Sommer in Luxemburg en ondersteunt Ettelbruck ONE sinds de ontwerpfase in BIM-management voor Landimmo.