Auf dem Gelände einer 2019 geschlossenen Tabakfabrik entsteht in der luxemburgischen Nordstad ein neues Büro- und Geschäftsviertel.

Nacharbeit in TGA-intensiven Projekten vermeiden

Jürgen Primm ist Geschäftsführer von Landimmo Real Estate. Er beschreibt ein Gebäude mit sehr viel Haustechnik, die es im Blick zu behalten gilt: „Wir haben ein großes Projekt in Ettelbrück mit viel TGA, verteilt über mehrere Etagen, einschließlich der Untergeschosse.“

Bei einem Projekt dieser Größe ist das Modell koordiniert; offen bleibt, ob das Gebäude ihm folgt. Primm bringt es auf den Punkt: „Die Herausforderung besteht darin, klar zu überprüfen, ob das, was gerade auf der Baustelle eingebaut wird, noch mit dem übereinstimmt, was ursprünglich geplant war.“ Genau diese Prüfung wollte das Team dort durchführen können, wo die Arbeit stattfindet: GAMMA AR war „ein sehr gutes Werkzeug, um das direkt vor Ort zu beurteilen“.

Vor Ort sehen, was in 3D geplant wurde

Jil Arend leitet das Projekt für Landimmo. Das Werkzeug kam über den BIM-Manager ins Projekt: „Als unser BIM-Manager Drees & Sommer uns GAMMA AR vorgestellt hat, war mir schnell klar, dass das eine tolle Ergänzung für unser Team sein würde.“

Was sie überzeugte, war, den Kreis zwischen Modell und Gebäude zu schließen. Es geht darum, „einfach zu sehen, ob das, was wir in 3D planen und auf den Plänen sehen, wirklich dem entspricht, was wir hier auf der Baustelle vorfinden“.

Diese Prüfung ist nicht nur für die Bauherrenseite gedacht. Sie ist „ein tolles Werkzeug für uns, um unseren Planern und auch unseren ausführenden Firmen die Möglichkeit zu geben, zu sehen, ob auf der Baustelle alles so läuft, wie es soll, und wie geplant gebaut wird“. Planer, ausführende Firmen und Bauherr sehen dieselbe Überlagerung im selben Raum.

Wird die geplante Fläche in einen halbfertigen Raum projiziert, zeigt sich sofort, ob das Vorhandene dem Modell entspricht oder ob, wie Primm es formuliert, „da hinten noch irgendein Rohr fehlt“. Sein Urteil über diese Arbeitsweise: „Das fand ich sehr, sehr effizient.“

Modellbasierte Koordination bis in die Montageplanung

Planänderungen direkt zurückdokumentiert

Die Planung geht weiter, während das Gebäude wächst. „Während der Planung gibt es auch mal Anpassungen, bei denen Dinge nicht mehr gebraucht werden, weil andere Lösungen gefunden wurden“, so Primm. Früher wanderten solche Entscheidungen nur langsam weiter, und die Baustelle erfuhr spät davon.

Hier bewegt sich die Information mit dem Modell. Änderungen „konnten innerhalb von GAMMA AR sehr schnell an die ausführenden Firmen weitergegeben werden“, und ebenso wichtig: Der Austausch läuft in beide Richtungen, „sodass Planänderungen auch direkt zurückdokumentiert werden konnten“.

Die gewonnene Zeit zeigt sich dort, wo die Gewerke aufeinandertreffen: „Dadurch gewinnen wir sehr viel Zeit auf der Baustelle und sehr viel Effizienz an den Schnittstellen.“

Von unleserlicher Handschrift zu nahezu Echtzeit

Im Vergleich dazu, wie Baustellenkontrollen früher abliefen, ist der Unterschied leicht vorstellbar. „Früher ist man einfach mit Plan und Markern und unleserlicher Handschrift durch den Bereich gelaufen“, erinnert sich Primm. Das Tablet war eine Verbesserung, aber keine Lösung: „Der nächste Schritt war das iPad, aber das musste trotzdem immer per E-Mail oder über eine Plattform verschickt werden.“

Heute wird die Dokumentation vor Ort erstellt und geteilt: „Jetzt ist es fast in Echtzeit und sehr, sehr visuell. So kann sich jeder vorstellen, wie weit die Planung tatsächlich umgesetzt ist. Es ist einfach viel greifbarer.“

Zum Zeitpunkt des Interviews nutzten die Architekten und Landimmo selbst als Eigentümer das Werkzeug. Der nächste Schritt ist, es denjenigen in die Hand zu geben, die die Arbeiten ausführen: „den ausführenden Firmen und insbesondere den TGA-Firmen“.

Auf dem Weg zum digitalen Zwilling für den Gebäudebetrieb

Den gebauten Zustand mit der Planung abzugleichen, zahlt sich während der Bauphase aus – und noch einmal, sobald das Gebäude in Betrieb ist. Jede Prüfung, die bestätigt, dass Modell und Realität übereinstimmen, hält das Modell über die Übergabe hinaus nutzbar, und genau darauf arbeitet Landimmo hin.

Wie Poss es beschreibt, gibt der Ansatz „unserem Kunden Landimmo die Möglichkeit, das Gebäudemodell als digitalen Zwilling an den künftigen Gebäudebetreiber und Nutzer zu übergeben. Damit können wir die Qualität des Gebäudebetriebs sicherstellen.“

Bei einem Gebäude mit 19.000 Quadratmetern und zwei technischen Untergeschossen, das über Jahrzehnte betrieben wird, ist ein geprüftes Modell Teil der Lieferung – kein Nebenprodukt des Bauens.

Über das Projekt

Ettelbruck ONE, Ettelbrück, Luxemburg. Bauherr: Landimmo Real Estate, Teil der Landewyck Group. Architekt: BFF Architectes. Projektmanagement und BIM-Management: Drees & Sommer. Ingenieurplanung: Jean Schmit Engineering, Schroeder et Associés. Landschaftsarchitektur: Areal Landscape Architecture. Errichtet auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik Heintz van Landewyck, die nach ihrer Schließung 2019 zurückgebaut wurde; ein Hektar, im Bau seit 2022. 19.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche in zwei Gebäudeteilen mit vier und sieben Geschossen, mit Einzelhandel im Erdgeschoss, zwei Untergeschossen mit Technikräumen und rund 300 Stellplätzen sowie Platz für bis zu 600 Personen. Zertifizierung: BREEAM. Bezugsfertig Ende 2026.

Mehr über das Projekt erfahren Sie hier.

Die Menschen in dieser Geschichte

Jürgen Primm ist Geschäftsführer von Landimmo Real Estate, der Immobiliengesellschaft der Landewyck Group, eines der ältesten Familienunternehmen Luxemburgs, gegründet 1847.

Jil Arend ist Projektleiterin bei Landimmo für Ettelbruck ONE.

Philip Poss arbeitet für Drees & Sommer in Luxemburg und begleitet Ettelbruck ONE seit der Planungsphase im BIM-Management für Landimmo.