No terreno de uma fábrica de tabaco fechada em 2019, a Nordstad, em Luxemburgo, ganha um novo bairro de escritórios e comércio.

Evitando retrabalho em projetos com muito MEP

Jürgen Primm é diretor-geral da Landimmo Real Estate. Ele descreve um edifício com uma enorme quantidade de instalações técnicas para acompanhar: “Temos um grande projeto em Ettelbruck com muito MEP distribuído em vários pavimentos, incluindo os subsolos.”

Em um projeto desse porte, o modelo está coordenado; a questão em aberto é se o edifício o segue. Como diz Primm, “o desafio é verificar com clareza se o que está sendo instalado na obra ainda corresponde ao que foi planejado originalmente.” Era exatamente essa verificação que a equipe queria poder fazer onde o trabalho acontece: a GAMMA AR foi “uma ferramenta muito boa para avaliar isso diretamente na obra.”

Ver na obra o que foi planejado em 3D

Jil Arend lidera o projeto pela Landimmo. A ferramenta chegou por meio da gerente de BIM: “Quando nossa gerente de BIM, a Drees & Sommer, nos apresentou a GAMMA AR, logo ficou claro para mim que seria um ótimo complemento para a nossa equipe.”

O que a atraiu foi fechar o ciclo entre o modelo e o edifício. A ideia é “simplesmente ver se o que estamos planejando em 3D, e vendo nos projetos, é realmente o que encontramos aqui na obra.”

Essa verificação não serve só para o lado do cliente. É “uma ótima ferramenta para nós, simplesmente para dar aos nossos projetistas e também aos nossos empreiteiros a oportunidade de ver se tudo na obra está indo como deveria e sendo construído conforme o planejado.” Projetistas, empreiteiros e proprietário olham para a mesma sobreposição, no mesmo ambiente.

Projetar a superfície planejada em um ambiente semiacabado mostra na hora se o que está ali corresponde ao modelo ou se, como diz Primm, “ali atrás ainda está faltando algum tubo.” Seu veredito sobre essa forma de trabalhar: “Achei muito, muito eficiente.”

Coordenação baseada em modelos, até o planejamento de montagem

Mudanças de projeto documentadas de volta na hora

O projeto continua evoluindo enquanto o edifício sobe. “Durante o planejamento, às vezes também há ajustes, em que algumas coisas deixam de ser necessárias porque outras soluções foram encontradas”, observa Primm. Tradicionalmente, essas decisões circulam devagar e a obra fica sabendo tarde.

Aqui a informação acompanha o modelo. As mudanças “podiam ser repassadas muito rapidamente aos empreiteiros dentro da ferramenta GAMMA AR” e, tão importante quanto, a comunicação funciona nos dois sentidos, “para que as mudanças de projeto também pudessem ser documentadas de volta diretamente.”

O tempo economizado aparece onde as disciplinas se encontram: “Com isso, ganhamos muito tempo na obra e muita eficiência nas interfaces.”

Da caligrafia ilegível ao quase tempo real

Comparando com a forma como as verificações em obra eram feitas antes, a diferença é fácil de imaginar. “Antigamente, você simplesmente percorria a área com uma planta, canetas marca-texto e uma caligrafia ilegível”, lembra Primm. O tablet foi uma melhoria, mas não uma solução: “o passo seguinte foi o iPad, mas ainda era sempre preciso enviar por e-mail ou por uma plataforma.”

Agora o registro é feito e compartilhado no local: “Agora é quase em tempo real, e muito, muito visual. Assim, todos conseguem visualizar até que ponto o projeto foi de fato executado. É muito mais fácil de entender.”

Na época da entrevista, a ferramenta estava nas mãos dos arquitetos e da própria Landimmo, como proprietária. O próximo passo é colocá-la nas mãos de quem executa os serviços, “os empreiteiros, e especialmente os empreiteiros de MEP.”

Rumo a um gêmeo digital para a operação do edifício

Verificar o construído em relação ao planejado compensa durante a obra, e compensa de novo quando o edifício entra em operação. Cada verificação que confirma que o modelo corresponde à realidade mantém o modelo útil depois da entrega, e é exatamente isso que a Landimmo busca.

Como descreve Poss, a abordagem “dá ao nosso cliente, a Landimmo, a oportunidade de entregar o modelo do edifício como gêmeo digital ao futuro operador e usuário do edifício. Com isso, podemos garantir a qualidade da operação do edifício.”

Para um edifício de 19.000 metros quadrados com dois subsolos técnicos que será operado por décadas, um modelo verificado faz parte do que é entregue, e não é um subproduto da construção.

Sobre o projeto

Ettelbruck ONE, Ettelbruck, Luxemburgo. Incorporadora: Landimmo Real Estate, parte do Landewyck Group. Arquitetura: BFF Architectes. Gerenciamento de projeto e gestão BIM: Drees & Sommer. Engenharia: Jean Schmit Engineering, Schroeder et Associés. Paisagismo: Areal Landscape Architecture. Construído no terreno da antiga fábrica de tabaco Heintz van Landewyck, desmontada após o fechamento em 2019; um hectare, em construção desde 2022. 19.000 metros quadrados de área bruta em dois blocos de quatro e sete pavimentos, com comércio no térreo, dois subsolos com sistemas técnicos e cerca de 300 vagas de estacionamento, e espaço para até 600 pessoas. Certificação: BREEAM. Pronto para ocupação no fim de 2026.

Saiba mais sobre o projeto aqui.

As pessoas desta história

Jürgen Primm é diretor-geral da Landimmo Real Estate, empresa imobiliária do Landewyck Group, uma das mais antigas empresas familiares de Luxemburgo, fundada em 1847.

Jil Arend é a líder de projeto da Landimmo para o Ettelbruck ONE.

Philip Poss trabalha para a Drees & Sommer em Luxemburgo e apoia o Ettelbruck ONE na gestão BIM para a Landimmo desde a fase de projeto.